Чи втрачається право користування іпотечною кварирою після набуття кредитором на неї права власності?

У зв'язку із діючим мораторієм на примусове відчуження житла, банки та колекторські компанії вигадують різні способи відібрання цього майна, одним з яких, є переоформлення права власності на житло з позичальника на кредитора.

Не гребують цим методом ні великі банківські установи ні маленькі колекторські компанії.

Але після набуття права власності постає питання щодо колишніх власників та членів їх сімей, що проживаються в таких квартирах.

Якщо квартира придбана за рахунок кредитних коштів, подання позову про виселення та подальше виконання рішення суду через виконавчу службу знімає усі питання. Судовий реєстр містить тисячі таких рішень.

Водночас, якщо житло виступає лише заставою отриманого кредиту наданого під інші цілі, то виселити мешканців можливо лише після надання їм іншого житла.

Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

(ч.2 ст. 109 Житлового Кодексу УРСР)

Сьогодні, кредитори обходять передбачений ст. 109 ЖК УРСР обов'язок надання іншого житлового приміщення, подаючи позов, який не пов'язаний із виселенням але фактично сприяє цьому - це позови про усунення перешкод в користуванні майном та визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням.

З одного боку - власник при будь-яких обставинах має право вимагати усунення перешкод  у володінні, розпорядженні та користуванні своїм майном, з другого боку - колишні власники втратили своє право власності, а з ним і нібито право користування, оскільки відносин найму не виникли.

Не розбираючись грунтовно із ситуацією, судді стають на бік банків та колекторів та позбавляють осіб житла. Це є підставою для примусового входження навіть без рішення суду та викидуванням мешканців на вулицю.

Щоб не допустити винесення судом такого рішення, необхідно усвідомити та донести це до суду, що у даному випадку, позов банку або колекторської компанії спрямований саме на виселення колишніх власників, що у випадку отримання кредиту не для придбання цього житла - заборонено Законом.

До надання іншого житлового приміщення в порядку ст. 109 ЖК УРСР колишні власники та члени їх сімей, навіть після переходу права власності до кредитора, продовжують мати право користування цим житловим приміщенням.

Без виконання цією умови, жодні заходи кредитора, що спрямовані на позбавлення житла заборонені.


.

Євроінтеграція та «сухий закон»: як держава обмежує громадянам доступ до європейських благ

Коли держава намагається зруйнувати встановлений порядок речей або обмежити певні блага, які більшість вже рахує невід’ємними, відбуваються катастрофічні наслідки.

Яскравим прикладом є антиалкогольні компанії в США та Радянському Союзі. Заборона спиртного у США призвело до відвертого нехтування Закону, зростання контрабанди, організованої злочинності та корупції. На цю тему є дуже велика кількість документальних матеріалів, знято сотні художніх фільмів.

До такого самого ефекту призвів «сухий закон» в СРСР в часи М. Горбачова: самогоноваріння набуло нечуваних розмірів. Мало не в кожній сім’ї добували гарячу воду, самогонка стала не просто товаром, а своєрідним засобом платежу. До цього додались ще занепад виноградарства та майже знищення цілої галузі.

Сьогоднішні кермачі державою, напевне забули про це і фактично ввели «сухий закон» у ввезенні вживаних легкових автомобілів з-за кордону. Єдина поправка – США та СРСР прийняли новий Закон, а в Україні не привели законодавство у відповідності до стану суспільних відносин.

Проголошення євроінтеграції наші громадяни сприйняли як права мати рівні можливості у доступі до благ цивілізації. Саме доступний легковий автомобіль дає нашим громадянам відчуття притаманне європейцю - авто не розкіш, а лише засіб пересування.

Досі залишається незрозумілим, чому в ЄС, де громадяни мають значно більший рівень доходів, ціни на вживані авто в два рази дешевше ніж в тій же Україні? Чому митні збори при ввезенні вживаного авто до тієї ж Польщі в порівняні з Україною є смішними? Пояснення влади, що такий Закон і наводить на думку про минулі події в США та СРСР, бо тоді також діяв Закон.

Що маємо: створені напівлегальні «сірі схеми» ввезення та оформлення вживаних автомобілів. Заробляють на цьому майже всі, і сотні осіб та компаній, що ввозять і оформляють, і працівники митних органів за оформлення безперешкодний ввіз, і навіть бюджети сусідніх країн Польщі та Литви поповнюються за рахунок обліку таких автомобілів. Всі, крім держави України.

Причиною впертості влади у вирішенні цього питання пояснюється просто: банальною внутрішньою людською жадібністю. Противники зниження ставок розуміють, що в разі зниження зборів, їм не компенсують переплату за вже придбані автомобілі, а  при подальшому продажі, ціна буде набагато нижча - як в тій же Європі.

Заклики Президента щодо розробки механізму боротьби з водіями на автомобілях іноземної реєстрації, накладення судами величезних сум штрафів на їх володільців не впорядкує відносини. В часи «сухого закону» США та СРСР також притягували до відповідальності громадян, навіть засуджували з реальними строками відбування покарань.

Вирішення питання повинно бути кардинальним - введення митних та податкових зборів на рівні європейських, що дозволить знизити вартість вживаних легкових автомобілів.

Сергій Катишев

Адвокат, спеціаліст з цивільної процесуальної аритмології

для Іnvestgazeta

Голова Верховного Суду України Романюк придумав вічне зобов"язання.

Ще у 1988 році, видатний професор Зореслава Ромовська сказала, що зі спливом позовної давності незахищене суб”єктивне право повинно вважатися втраченим*.

В цьому ж році закінчив юридичний факультет Львівського державного університету ім. І. Франка, чинний сьогодні Голова Верховного Суду України Ярослав Романюк.

Так ось, він навіть не знає хто така пані Ромовська, бо якби знав - то не підписав би це ганебне рішення, яке повністю суперечить вище вказаній позиції. Читайте:

"Сплив позовної давності до основної та додаткової вимог кредитора про стягнення боргу за кредитним договором і про звернення стягнення на предмет іпотеки (зокрема, й за наявності рішення суду про відмову в цьому позові з підстави пропущення позовної давності) сам по собі не припиняє основного зобов’язання за кредитним договором і, відповідно, не може вважатися підставою для припинення іпотеки за абзацом другим частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку»." Справа № 6-786цс17.**

Доповнено:

Практика сьогоднішнього ворога - Російської Федерації пішла доктринальним шляхом, як і вказувала З. Ромовська. Так, Верховий суд РФ у своїй ухвалі від 01.11.2016р. справа  № 84-КГ16-7 зазначив, наступне:

"...в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счёт исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению".

Європейський суд з прав людини юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції), наголошує, що «позовна давність – це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності, що є звичайним явищем у національних законодавствах держав – учасників Конвенції, виконує кілька завдань, в тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитись у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу» (п. 570 рішення від 20 вересня 2011 року за заявою № 14902/04 у справі ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії»; п. 51 рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами № 22083/93, 22095/93 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства»).


*Ромовская З.В.Спорные вопросы учения об исковой давности. //Вестник Львов.ун-та.Серия юрид.,1988.-Вып.26.-с.47.
**Текст рішення з групи «Прецедент» ® - precedent.ua.

Ризики легалізації колекторського ринку для «своїх»: хто за цим стоїть?

Назріваючий перерозподіл ринку колекторських послуг. У Верховній Раді зареєстрований проект Закону про особливості здійснення професійної діяльності з врегулювання простроченої заборгованості.

На тлі гучних судових процесів корупціонерів, якось непоміченою пройшла реєстрація у Верховній Раді законопроекту про колекторську діяльність. Але даремно, оскільки він не тільки буде стосуватися більшості громадян нашої держави, а й перерозподіляє ринок колекторських послуг.

Проект Закону про особливості здійснення професійної діяльності з врегулювання простроченої заборгованості №6417 від 26.04.2017р. був зареєстрований народними депутатами Сидорович Р.М., Опанасенко О.В., Голуб В.В., Алєксєєв С.О.

Як вказується в пояснювальній записці, проект розроблений c метою врегулювання діяльності по поверненню боргів юридичних та фізичних осіб (в тому числі – фізичних осіб-підприємців), в частині встановлення способів взаємодії між кредитором, особою, яка безпосередньо займається стягненням заборгованості та контактує з боржником, і боржником, з метою забезпечення захисту прав і законних інтересів боржників, які можуть бути порушені використанням недобросовісних методів в процесі повернення простроченої грошової заборгованості.

Проектом планується ввести обмеження в кількість особистих контактів з боржником, телефонних дзвінків, порядку та форми листування. Запроваджується поняття Етичного кодексу професійної поведінки суб’єктів врегулювання заборгованості. Вводиться поняття професійної діяльності врегулювання простроченої заборгованості та визначаються засади її здійснення. Як вказують автори, проект направлено на захист боржників від свавілля недобросовісних колекторів.

Дійсно, сьогоднішні методи колекторів це шалений психологічний тиск. З допомогою листів із нагадуванням, дзвінків вдень і вночі боржнику, членам родини, знайомим, друзям, за місцем роботи, його доводять до того стану, що не залишається іншого виходу, як просто сплатити вказану колектором суму борг.

Колектор не наділений правом змінювати суму боргу, розстрочувати його, його винагородою є відсоток повернутої суми, а тому будь-які пояснення боржників щодо помилок в нарахуванні, невідповідності суми реального боргу із вимогами просто не беруться до уваги.

Деякі з компаній взагалі вдаються до антиморальних способів – поширюють листівки із інформацію про боржника за місцем його проживання, в соціальних мережах, обдзвонюють сусідів із погрозами. Можуть навіть прийти до дому і в стилі «90-тих» вимагати сплати боргу.

Така діяльність є прямим втручанням в особисте життя людини, а законопроект не просто її забороняє, а навпаки - легалізує.

Значна частина проекту передбачає також порядок доступу до ринку врегулювання заборгованості, введення вимог, проведення кваліфікаційного іспиту, створення професійної організації як Асоціація суб’єктів врегулювання заборгованості України, запровадження Єдиного державного реєстру суб’єктів врегулювання заборгованості та навіть створення Спеціально уповноваженого органу у сфері врегулювання заборгованості це є створенням умов на ринку колекторських послуг.

Оскільки, серед авторів проекту є керівник відомих усім колекторських компаній «Кредит Коллекш Групп» та «ОТП Факторинг Україна» Опанасенко О.В. та партнер «Юридичної колегії «Алєксєєв, Боярчуков та партнери» Алєксєєв С.О., що обслуговувала майже всю проблемну заборгованість в Укрсоцбанку передбачення вказаних норм не є дивиною.

Ці особи є початківцями ринку колекторських послуг в України, завдяки ним ми маємо такий хаос і беззаконня. Тепер же, використовуючи свій ресурс в якості народних депутатів вони вирішили підім’яти під себе цей неконтрольований ринок.

Сергій Катишев
Адвокат, спеціаліст з цивільної процесуальної аритмології
для Іnvestgazeta

Обговорюємо нову редакцію Закону "Про виконавче провадження": продовження строку пред'явлення виконавчих документів до виконання.

05 жовтня 2016 року вступив в силу Закон України "Про виконавче провадження", який фактично є новою редакцією старого Закону із такою ж назвою і який ввів нові положення, а саме строки пред'явлення виконавчих документів до виконання.

Ці строки вже декілька разів змінювалися. З першою редакцією Закону України "Про виконавче провадження" строк пред'явлення виконавчих листів виданих на виконання судових рішень, встановлювався в три роки.

У 2011 році цей строк зменшили до одного року, а вже цього разу, законодавець вирішив повернутися до попереднього трирічного.

Як вказують експерти строк було збільшено задля захисту інтересів стягувачів. При цьому, стягувачами неофіційно вказувались банківські установи, в основному ті, що перебувають в процедурі ліквідації, які за відсутності достатньої кількості штатних працівників просто не встигають звертати виконавчі документи до виконання.

Навіть якщо і були такі підстави, на нашу думку, законодавець має повне право визначати строк пред'явлення виконавчого документу до виконання, однак, не все так просто.

Частина 5 Розділу ХІІІ Прикінцевих та перехідних положень передбачає, що виконавчі документи, видані до набрання чинності цим Законом, пред’являються до виконання у строки, встановлені цим Законом.

Тобто, усі виконавчі документи, що були видані за правилами попередньої редакції Закону і мали річний строк пред'явлення до виконання, автоматично продовжують діяти до трьох років. Якщо для стягувачів це додатковий бонус, то для боржників це вже збільшення відповідальності.

Стаття 58 Конституції України зазначає, що Закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно Рішення Конституційного Суду України у справі щодо офіційного тлумачення положення частини першої статті 58 Конституції України (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) від 9 лютого 1999 року, Конституційний суд України роз'яснив, що за загальновизнаним принципом права закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Дія нормативно-правових актів у часі раніше визначалась тільки в окремих законах України (стаття 6 Кримінального кодексу України ( 2001-05 ), стаття 8 Кодексу України про адміністративні правопорушення ( 80731-10 ), стаття 3 Цивільного процесуального кодексу України ( 1501-06) та інші). Конституція України, закріпивши частиною першою статті 58 положення щодо неприпустимості зворотної дії в часі законів та інших нормативно-правових актів, водночас передбачає їх зворотну дію в часі у випадках, коли вони пом'якшують або скасовують юридичну відповідальність особи, що є загальновизнаним принципом права. Тобто щодо юридичної відповідальності застосовується новий закон чи інший нормативно-правовий акт, що пом'якшує або скасовує відповідальність особи за вчинене правопорушення під час дії нормативно-правового акта, яким визначались поняття правопорушення і відповідальність за нього.

Також згідно з чч. 1, 2 ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Отже, продовження строку пред'явлення виконавчих документів, на мою думку є збільшенням відповідальності боржників.

Матеріали за темою:
Руслана Абрамович. Принцип незворотності дії законув часі у судовій практиці судівзагальної юрисдикції Публічне право № 3 (7) (2012)
Р. Ш. Бабанли Історичний розвиток положень про заборну зворотної дії кримінального закону в часі. Часопис Київського університету права. 2014/4

Чи відключать від теплопостачання якщо за нього не платити.

У світлі шаленого підняття тарифів на житлово-комунальні послуги, модним трендом стали поради експертів відмовитись від оплати таких послуг.

Наприклад, на одному із сайтів розміщена стаття  "В какие сроки отрезают от коммуникаций за неуплату ЖКУ", де автор пропонує не платити за послуги, після чого нібито постачальна організація зобов'язана буде їх  відключити. Після цього напевно настане рай і споживач буде вільний від будь-яких оплат.

Розберемо можливіть припинення постачання теплової енергії, як найбільш дорогої житлово-комунальної послуги.

 Згідно статті 25 Закону України "Про теплопостачання", теплогенеруюча, теплотранспортна та теплопостачальна організації мають право обмежувати або припиняти постачання теплової енергії споживачам після письмового попередження, надісланого не пізніше ніж за три робочі дні, в разі заборгованості за спожиту теплову енергію в порядку, встановленому законодавством.

Однак не все так просто. На відміну від електропостачання, послугу з теплопостачання можливо відключити лише за наявності такої технічної можливості. В будинках часів радянської забудови, яких більшість в Україні, система теплопостачання не передбачає окреме поквартирне підключення споживачів, а зроблена за принципом вертикальної розводки стояками. Якщо фізично постачання тієї ж гарячої або холодної води можливо припинити шляхом перекриття та опломбування, то з трубами опалення таке зробити не можливо.

Сьогодні у новобудовах можна відключати і опалення і гарячу або холодну воду навіть без доступу до помешкання, оскільки є така технічна можливість

Коли такої можливості немає, постачальники просто будуть нараховувати плату, а потім стягувати заборгованість через суд. Стягнення житлово-комунальних послуг здійснюється у спрощеному наказному порядку, який не передбачає навіть виклику боржника до суду.

Потім виконавча служба накладає арешт на все рухоме та нерухоме майно, проведить його опис і якщо крім нерухомого майна у боржника не буде виявлено більш нічого - описує, оцінює його і виставляє на прилюдні торги. Все... ви на вулиці. З новими тарифами - якраз за півроку неоплати за теплопостачання однокімнатної квартири, назбирається необхідна сума боргу, яка достатня для примусового продажу цієї квартири.

Старі хитрощі, які дозволяли укладати договори на теплопостачання із власником особового рахунку, який міг не бути власником самого майна, вже не проходять. По-перше, теплопостачальні організації вже давно вимагають укладення прямих договорів саме з власником (власниками) помешкання, а по-друге, реєстр нерухомого майна є відкритим для усіх бажаючих і встановити справжнього власника справа п'яти хвилин.

Тому, вихід один - це спочатку думати перед тим як починати неплатити, і краще думати з юристом, що спеціалізується в житлово-комунальних відносинах.

Рейдери в ОСББ, або чому співвласники такі наївні.

Сьогодні в одному з київських будинків обслуговуюча компанія провела власні збори співласників для отримання будинку в майбутнє управління*. В іншому будинку відбулись, чи скоріше всього не відбулись, установчі збори об'єднання співвласників внаслідок спланованих провокаційних дій іншої обслуговуючої компанії**. 

В інтернеті хвиля обурення, образ на владу, яка допустила таку можливість, на поліцію, що нічого не робить, але що ж тут вдієш. Це все наслідки тієї непродуманої інформаційної політики влади, яка вже який місяць роз'яснює, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку дуже легко створити і зовсім не інформує про те, з якими організаційними труднощами доведеться стикнутися.

Однак роз'яснення юридичних процедур та викладення зразків документів складає лише 10% від необхідної для організації процесу інформації. В країні сотні громадських організацій, які за гранти або за підтримки влади проводять роз'яснювальну роботу, але жодна з них не розповідає про тонкощі самого процесу та можливими наслідками, з якими доведеться стикнутися. 

З одного боку це відсутність у інформаторів досвіду корпоративних конфліктів (а більшість процесів зі створення осбб це конфлікт власників квартир з приватним або комунальним ЖЕКом) та можливе небажання доносити цю інформацію, щоб не відлякувати людей.

Більшість професійних юристів та адвокатів, які нібито є професіоналами з питань осбб, не мають досвіду участі у корпоративних "брудних" конфліктах, а є суто офісними працівниками, що якісно готують документи для реєстрації. Професійні корпоративні юристи не беруться за супроводження осбб ізза низької оплати та найголовніше неорганізованості самих власників, які ще самі між собою не визначилися, що вони хочуть.

Якщо у звичайній київській панельці перед ініціативною групою постає проблемою зібрати 2-3 тисячі гривень на початкові витрати (папір та витратні матеріали для друку інформаційних листівок, повідомлень, конвертів, поштових марок тощо) то найняти професійного спеціаліста, який не тільки якісно підготує документи, а й фахово організує сам процес, попередить можливі брудні дії обслуговуючих організацій - це вже майже неможливо.

Цим і користуються обслуговуючі компанії, які витративши значно більшу суму, майже гарантовано отримають будинок в управління та продовжать заробляти на цьому кошти.

*фото взято в мережі Фейсбук.

** інформація з посту на Фейсбук.

Чи може кредитор вимагати в судовому порядку визнання права власності за собою на предмет іпотеки?

Вже довгий час банки звертаються до суду із позовами про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності. 

Жодних нарікань не було у Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних та кримінальних справ та навіть у Верховного Суду України, які ухвалюючи рішення та узагальнюючи судову практику, рекомендувати нижчим судам захищати нібито порушені права кредитора саме таким способом.

Все змінилося в 2016 році, коли судді Верховного Суду України прочитали Цивільний кодекс України та з'ясували прописні істини з університетського курсу цивільного права.

Так, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ст. 328 ЦК України), а у судовому порядку набуття права власності можливе у наступних випадках:

1. Набуття права власності на безхазяйну річ (ст. 335 ЦК України).

2. Набуття права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (ст. 376 ЦК України).

Визнання права ж власності в судовому порядку можливе лише у випадках якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (ст. 392 ЦК України).

Позов кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності до жодної із цих підстав не потрапляє і єдину підставу, за якою позивачі намагаються зачепитися є стаття 16 ЦК України - визнання права.

Однак і даний способ захисту не витримує жодної критики, оскільки у відповідності до ч.3 ст. 36 Закону України "Про іпотеку", договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України “Про іпотеку”.

Такий договір вже сам по собі є правовстановлюючим документом, який підверджує виникнення права власності на предмет іпотеки у іпотекодержателя (звісно за певних умов) і є підставою для реєстрації цього права.

При цьому, до суду жодного разу не були надані матеріали, які б свідчили про порушення набутого ними права власності на предмет іпотеки та проведення відповідної реєстрації у реєстрі речових прав.

Сьогодні нижчі суди почали масово відмовляти кредиторам у задоволенні даного типу позовів, копіюючи текст рішення Верховного Суду України 30.03.2016р. №6-1851ц15 і не вдаючись у суть природи цивільних відносин, що виникли з договору іпотеки. Не винятком стало також рішення апеляційного суду Київської області від 02.06.2016р.(справа №362/6390/15-ц) в якій автор блогу приймав участь вже на стадії апеляційного оскарження.

Таким чином, ми маємо подальший розвиток судової практики і хто його знає, які рішення ухвалять судді Верховного Суду, якщо будуть в подальшому так детально вивчати Цивільний кодекс.

VII Всеукраїнський турнір із судових дебатів із земельного права

Адвокат Сергій Катишев разом з к.ю.н. Olga Sushyk прийняли участь у VII Всеукраїнському турнірі із судових дебатів із земельного права (відбіркові раунди), що проходив 11 квітня 2016 в КНУ Ім. Тараса Шевченко

Кей-Колект та застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі

Нещодавно облетіла звістка про прийняття Вищим адміністративним судом України рішення про відмову в задоволенні позову позичальника, квартиру якого було переоформлено на Кей-Колект.

Касаційна інстанція зазначила, що "з урахуванням викладеного, зважаючи на встановлені обставини, колегія суддів Вищого адміністративного суду України вказує на необґрунтованість позицій судів першої та апеляційної інстанцій щодо протиправності рішень державних реєстраторів Хафусової В.В. та Дуднік О.С. від 17.11.2014 року №№17243506 про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру загальною площею 154,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - за товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», оскільки їх прийнято з наданням заявником всіх документів, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень №868, необхідних для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя." ВАСУ рішення 17.02.2016 справа №826/171/1 .

Це вже друге рішення касаційної інстанції у спорі за цих підстав. Перше рішення було прийнято 25.11.2015р. справа №826/4858/15, а тому, у статті Поетапні дії боржників ТОВ “Кей-Колект” (Вектор плюс та аналогічні) не рекомендується, в якості підстави в позові вказувати відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Не зважаючи на це, позиція Вищого адміністративного суду України суперечить думці Вищого господарського суду України, яка висловлена ним ще у 2011 році, а саме: "апеляційний суд дійшов підставного висновку про те, що відповідно до Закону України "Про іпотеку" у редакції від 23.02.2006 передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобовязання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. З врахуванням вищенаведеного судова колегія погоджується з тим, що судом першої інстанції обґрунтовано не прийняті до уваги посилання публічного акціонерного товариства "ВТБ Банк" на норми статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції від 25.12.2008 року, оскільки їх дія не поширюється на спірні правовідносини, тому суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність у комунального підприємства "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" правових підстав для реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі застереження, що містилось в пункті 6.1. іпотечного договору № 196-Z/1, пункті 6.1 іпотечного договору № 162-Z/1, пункті 6.1 іпотечного договору № 173-Z/2."
ВГСУ постанова 19.10.2011 справа № 5023/4165/11 ( ухвалою ВГСУ від 19.12.2011р. відмовлено у допуску справи до провадження Верховного Суду України ).

З даного приводу в 2009 році було роз'яснення Міністерства Юстиції України від 18.02.2009р., а саме: у зв’язку з численними зверненнями фізичних та юридичних осіб щодо застосування нових змін, внесених до Закону України "Про іпотеку", відносно позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору Міністерство юстиції звертає увагу, що ці зміни можуть бути застосовані лише до іпотечних договорів, укладених після набрання чинності Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", тобто – до іпотечних договорів, укладених після 14 січня 2009 року.

Тобто, на сьогодні існують прямо протилежні правові позиції з одного і того ж питання і справа вірогідно буде передана до Верховного Суду України на перегляд.

27.02.2016р. Запрошуємо на семінар “Банки та Кредити. Бути готовим.”

Визнання недійсним договорів фінансового лізингу укладених з Порше Лізинг

Хто отримав авто у лізинг від "Порше Лізинг"?
Є діюча схема визнання лізингових договорів недійсними. Підійде найперше тим, у кого лізингове авто вже забрали, або нарахували непомірну суму заборгованості. Тим же, хто бажає залишити авто у своїй власності або перевести платежі у гривну без прив'язки до долара дану схему можна використати на свою користь у переговорах з поршивцями.
Телефонуйте (044) 222-64-87

До речі, працює на всіх договорах фінансового лізингу.

Посвідчення договорів відступлення прав вимоги за іпотечними договорами. Думка управління юстиції.

Позичальникам буде цікавий лист управління юстиції у м. Києві 29.01.2016 №3/28/1172 з питань посвідчення договорів відступлення прав вимоги за іпотечними договорами.

взято з форуму Антирейд

Поетапні дії боржників ТОВ “Кей-Колект” (Вектор плюс та аналогічні)

Нижче наведені алгоритм дій боржників (іпотекодавців) ТОВ "Кей-Колект" для унеможливлення здійснення звернення стягнення на житло.

1. Перевірка в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації про право власності на житло, що передане в іпотеку ( можна зробити он-лайн через Кабінет електронних сервісів ). Перевірка в органах державної міграційної служби інформації щодо реєстрації місця проживання власників та дітей у цьому житлі.

2. Якщо право власності залишилось не змінним, з метою застосування Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" та унеможливлення переоформлення предмету іпотеки на іпотекодержателя або продаж третім особам - здійснити наступні дії:

Звернутися до місцевого суду від дружнього кредитора із позовом про стягнення заборгованості із одночасним поданням заяви про забезпечення позову шляхом накладення арешту на майно яке перебуває в іпотеці. Ухвалу про арешт негайно передати до виконавчої служби.

У відповідності до п. 5 ч.1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

Ще в 2014 році Верховний суд України висловив правову позицію, про те що винесення ухвали про арешт майна та внесення інформації до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про дане обтяження, унеможливить здійснення будь-яким державним реєстратором (у т.ч. нотаріусом) нотаріальних дій з даним майном (постанова Верховного суду України від 11.11.2014р.)

Здійснити реєстрацію в цьому житлі усіх членів сім'ї (чоловік, дружина, діти).

Вивести із особистої власності чоловіка та дружини будь-яке інше житло (шляхом дарування, продажу тощо).

3. Якщо майно вже перереєстровано на Кей-Колект або відчуджено третій особі:

Звернутися до окружного адміністративного суду із адміністративним позовом про визнання дій протиправними та скасування рішення державного реєстратора про таку реєстрацію права власності за ТОВ "Кей-Колект".

Є дві правові підстави, за яких можливе скасування в судовому порядку такої реєстрації. Це, по-перше, здійснення переоформлення права власності на предмет іпотеки на іпотекодержателя або продаж іпотекодержателем предмету іпотеки третім особам в період дії мораторію. Обгрунтування цієї підстави було розміщене у статті "Чи має право іпотекодержатель продати предмет іпотеки під час дії мораторію? На прикладі Кей-Колекту").

В якості прикладу для підготовки адміністративного позову можна брати справу № 822/3536/15, що розглядалась Хмельницьким окружним адміністративним судом та постановою від 13.10.2015 позов було задоволено, визнано протиправними дії державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу щодо проведення реєстрації права власності за ТОВ "Кей-Колект" на квартиру, визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Кей-Колект" на квартиру. Постанова залишена без змін ухвалою Вінницького апеляційного адміністративного суду  від 19.11.2015р., а ухвалою ВАСУ від 11.12.2015р. відмовлено у відкритті касаційного провадження.

Можна орієнтуватися також і на інші адміністративні справи, у яких остаточне рішення касаційною інстанцією ще не прийнято, а саме справа № 826/15268/15 (перша інст., апеляція, відкрито касаційне провадження) та № 820/8219/15 (перша, апеляція, відкрито касаційне провадження),

Другою підставою є недоведеність факту вручення письмової вимоги про усунення порушень іпотечного договору. Ця підстава може застосовуватись також, якщо відсутні безпосередні підстави застосування мораторію - наприклад гривнений кредит, нежитлова нерухомість тощо.

В якості прикладу для підготовки адміністративного позову, можна брати справи № 826/5977/15 (перша, апеляція, відкрито касаційне провадження), № 826/12963/14 (перша, апеляція, відкрито касаційне провадження) та № 802/3789/14-а (перша, апеляція, відкрито касаційне провадження).

Не рекомендується в якості підстави в позові вказувати відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки судова практика того ж ВАСУ негативно до цього ставиться (для прикладу постанова ВАСУ від 25.11.2015р. у справі №826/4858/15).

Також звернутися до суду загальної юрисдикції за місцем знаходження нерухомого майна із позовом про визнання неправомірних дій, скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права та їх обтяжень, скасування запису про право на власність на квартиру, припинення права власності на квартиру, поновлення право власності та визнання право власності на квартиру з одночасним поданням заяви про забезпечення позову шляхом заборони виселяти та знімати з реєстрації мешканців, вселяти інших осіб, проникати, входити, а також іншим чином користуватися, володіти та розпоряджатися у тому числі укладати договори оренди, купівлі продажу, дарування тощо з третіми особами.

Ця позовна заява, як і попередня про стягнення боргу, подається лише з метою вжиття заходів забезпечення позову. Отримання позитивного результату у вигляді рішення суду, не є її ціллю.

В якості прикладу для підготовки позову та заяви про вжиття заходів забезпечення позову, можна розглядати справу №711/10064/15-ц та винесену в ній ухвалу від 13.11.2015р. Докладніше було розписано на форумі Антирейд.

Ухвалу про забезпечення передати до виконавчої служби. Це унеможливить будь-яке примусове вторгнення до житла, а за його наявності, матиме склад злочину передбаченого ст. 382 КК України - невиконання судового рішення. За наявності такої ухвали, правота в будь-яких стосунках з колекторами буде на боці саме іпотекодавця (навіть якщо він юридично вважається колишнім власником).

4. Якщо після переоформлення права власності іпотекодавець та члени його сім'ї були зняті з реєстрації з житла, що є предметом іпотеки. 

Таке зняття з реєстрації після переоформлення права власності на житло на Кей-Колект, судова практика вважає правомірним, мотивуючи це тим, що право власності на житло припинено внаслідок набуття на нього права власності ТОВ «Кей-Колект» за іпотечним договором, а право користування (оренди) вказаним майном не виникало у встановленому законом порядку. Це справа №826/7302/15, постанова Окружного адміністративного суду м. Києва від 21.07.2015р., ухвала Київського апеляційного адміністративного суду від 22.10.2015р., ухвалою ВАСУ від 18.12.2015р. відкрито касаційне провадження).

Це короткий алгоритм дій, який кожен за бажанням може самостійно застосувати та захистити свої порушені права.

Дельта Банк з допомогою суду хоче двічі отримати кредит ( ч.4 )

12 жовтня 2015 року завершився судовий процес за позовом ПАТ "Дельта Банк" про стягнення заборгованості за споживчим кредитним договором. Завершився рішенням апеляційного суду Київської області про відмову у задоволенні позову банку. Передувало цьому, майже річне протистояння правових позицій юриста поручителя та небажання суддів бачити очевидні речі.

Почалося все з того, що у 2007 році, між ВАТ "УкрСибБанк" та позичальником був укладений кредитний договір, а поручитель зобов'язався відповідати перед банком за невиконання основного зобов'язання.

02 серпня 2010 року рішенням Дніпровського районного суду був задоволений позов ПАТ "Укрсиббанк" та солідарно стягнуто із позичальника та поручителя заборгованість. Рішення було пред'явлено до виконання.

Після того, як ПАТ "Дельта банк" викупив права вимоги за цими кредитними договорами, він не став замінювати сторону виконавчого проваження, а звернувся до суду із аналогічним позовом про стягнення тієї ж заборгованості з урахуванням нарахованих відсотків вже по день його звернення до суду.

І... позов був задоволений, не зважаючи на те, що це було подвійне стягнення, а 3 лютого 2015 року, апеляційний суд Київської області залишив дане рішення без змін.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду  від  09 вересня 2015 року, рішення апеляційного суду було скасоване. Касаційна інстанція вказала, що:

"Суд апеляційної інстанції....дійшов помилкового висновку про дію кредитних правовідносин в подальшому та наявність у банку права на нарахування відсотків, оскільки з ухваленням судового рішення про задоволення вимог кредитора припиняються правовідносини сторін, що ґрунтуються на кредитному договорі, зокрема, сплата чергових платежів, сплата та нарахування відсотків, разом із тим виникає грошове зобов'язання із повернення кредитних коштів в повному обсязі та нарахованих на цей час відсотків, невиконання якого тягне відповідальність, встановлену ст. 625 ЦК України. Таким чином, висновки суду про наявність правових підстав для стягнення відсотків є передчасними".

На жаль, навіть остаточне рішення суду апеляційної інстанції, яке в подальшому оскаржене не було, не в повному обсязі розкрило проблематику застосування норм права в частині стягнення нарахованих відсотків після пред'явлення кредитором позову до суду.

Так, рішенням апеляційного суду Київської області від 12 жовтня 2015 року в задоволенні позову ПАТ "Дельта Банк" було відмовлено в повному обсязі. Мотивуванням такої відмови було те, що:

"...судом першої інстанції не взято до уваги той факт , що рішенням Дніпровського районного суду м.Києва від 02.08.2010 року стягнуто заборгованість в повному обсязі з ОСОБА_3 та з ОСОБА_4 за кредитним договором і ця обставина не була врахована судом при ухваленні рішення.
Судова колегія вважає, що між сторонами склалися інші правовідносини на підставі ст..625 ЦК України, за якою боржник, який прострочив виконання грошового зобовязання, на вимогу кредитора зобовязаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми,якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом."

Дійсно, посилання на статтю 625 ЦК України є вірним, але суд не вказав коли відбулася зміна зобов'язання зі сплати періодичних платежів на дострокове повернення кредиту.

Питання подвійного стягнення боргу з клієнта вирішене позитивно, питання ж для юристів про правову позицію залишилося відкритим і буде ще довго поставати в судах.

Власники новозбудованих квартир vs Державна реєстраційна служба. Протистояння продовжується.

В 2014 році була впевненість, що протистояння між Інвесторами, які вклали грошові кошти у будівництво квартир та Реєстраційною службою, яка відмовляла у реєстрації права власності за наявності арешту на майно забудовника - закінчилося. Навіть Укрдержреєстр, як вищестояща установа, визнав неправомірність дій свого підлеглого державного реєстратора. У 2015 році протиправність дій державного реєстратора та вірність правової позиції місцевих судів визнав і Київський апеляційний адміністративний суд у своїй ухвалі від 2015.04.28 справа №826/1280/15.

Однак, не зважаючи на все це, в Окружному адміністративному суді міста Києва почалась неправосудна тенденція, що полягає у винесенні рішень про відмову в задоволенні позовів інвесторів.

Так, судді Скочок Т.О. у постанові від 17 липня 2015 року справа № 826/5777/15 та Федорчук А.Б. у постанові від 30 липня 2015 справа № 826/12626/15 мотивують відмову в задоволенні позову тим, що саме забудовнику, а не інвестору, належать квартири у будинку, а тому, необхідно звертатися з окремим позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту. Вважаємо, що це не вірна правова позиція судів, яка полягає в неправильному застосуванні норм матеріального права.

Дійсно наявність в Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте, про що було висловлено Верховним Судом України у постанові від 11.11.2014р. №21-357а14.

Водночас, умови таких договорів про участь у Фонді фінансування будівництва та про пайову (дольову) участь у будівництві житлового будинку у взаємозв'язку із нормами Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Цивільним кодексом України, дають підстави вважати, що вони є змішаними правочинами, які містять у тому числі ознаки договору будівельного підряду, що регулюється параграфом 3 глави 51 ЦК України. Інвестор або Довіритель фактично є Замовником будівництва об'єкту інвестування за власні кошти, а Фонд Фінансування будівництва виступає посередником між Довірителем та Підрядником.

Згідно ч.1 ст. 876 ЦК України, власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Як до завершення будівництва так і після прийняття будинку в експлуатацію, квартири є виключною власністю Інвесторів і не існують докази того, що вони належать на праві власності забудовнику. Отже, на ці квартири відсутні і будь-які обтяження.

Таким чином, неможливо звернутися до суду із позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту, оскільки фактично арешт на майно не був накладений.

Р. Насіров: Отриману росіянами в Україні спадщину оподатковувати не потрібно.

Я не знав людину на прізвище Насіров до моменту призначення його головою ДФС України. Нещодавно дізнався, що з 5 травня цього року працюючи головою служби, він продовжує бути одночасно і депутатом і голосувати за скандальні зміни до Конституції.

А сьогодні мені також став відомий рівень його знань з податкового законодавства та відношення до оподаткування доходу від отримання спадщини нерезидентами - громадянами ворожої Російської Федерації. Далі буде багато тексту. 

Так, сплата податків з доходу з отриманої спадщини для резидентів та нерезидентів відрізняється тим, що резидент після видачі нотаріусом свідоцтва про спадщину, включає такий дохід до річної декларації і сплачує податок (у тому випадку, коли така спадщина підлягає оподаткуванню), а нерезидент повинен сплатити податок до видачі свідоцтва. Як у того класика, спочатку сплата податку, а вже потім отримання свідоцтва про спадщину.

Стаття 174 Податкового кодексу України.

174.3. Особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку до бюджету, є спадкоємці, які отримали спадщину.Дохід у вигляді вартості успадкованого майна (кошти, майно, майнові чи немайнові права) у межах, що підлягає оподаткуванню, і зазначається в річній податковій декларації, крім спадкоємців-нерезидентів, які зобов'язані сплатити податок до нотаріального оформлення об'єктів спадщини та спадкоємців, які отримали у спадщину об'єкти, що оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб, а також іншими спадкоємцями - резидентами, які сплатили податок до нотаріального оформлення об'єктів спадщини.

174.4. Нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про видачу свідоцтв про право на спадщину та/або посвідчення договорів дарування в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.Нотаріус видає спадкоємцю-нерезиденту свідоцтво про право на спадщину за наявності документа про сплату таким спадкоємцем податку з вартості об'єкта спадщини.

Така норма була прийнята умисно, з метою уникнення не сплати нерезидентами податків. Оскільки, після отримання ними свідоцтва про спадщину, останні могли б спокійно відчужити набуте майно особисто або через представників. 

Водночас, законодавство, за певних обставин, дозволяє оформити право на спадкове майно у судовому порядку шляхом подання позову про визнання права на спадщину. 

Такою можливістю і скористалася громадянка Російської Федерації, яка звернулася до суду із позовом про визнання права власності на частину квартири, отриманої нею у спадщину від смерті бабусі. Під час розгляду справи було встановлено, що ні під час попереднього звернення до нотаріуса, ні у подальшому, позивачкою не було сплачено податків з доходу отриманої спадщини. Не зважаючи на це, суд позов задовольнив у повному обсязі, а відсутність у матеріалах справи доказів сплати податку взагалі не взяв до уваги. 

Це рішення суду є підставою для реєстрації набутого права власності у реєстрі речових прав і після цього жоден орган не вправі перевірити чи був сплачений нерезидентом податок. 

Інший спадкоємець, громадянка України, звернула на це увагу суду, а після винесення незаконного рішення звернулася також до Голови ДФС України Р.Насірова із заявою про ухилення позивачки, що є нерезиденткою, від сплати податків та просила захистити інтереси держави шляхом вступу у справу та подання апеляційної скарги. 

На що, у відповіді від 15.07.2015р. пан Насіров відповів, що "...відсутні законодавчі підстави для здійснення апеляційного оскарження рішення..." та переказав статті Податкового кодексу, згідно яких нотаріуса зобов'язано звітувати про видані свідоцтва про право на спадщину. Не зважаючи на те, що у даній справі нотаріус свідоцтва не видавав і відповідно, повідомлення до органу ДФС направляти не буде. 

Отже, є два варіанти, або пан Насіров не зацікавлений у наповнені державного бюджету та збереженні кожної копійки у такій складній для країни ситуації, або громадяни Російської Федерації йому ближче та рідніше, що їх можна звільняти від сплати податків.

Чи має право іпотекодержатель продати предмет іпотеки під час дії мораторію? На прикладі Кей-Колекту.

З минулого року, у відповідності до положень Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” діє мораторій на звернення стягнення на предмет іпотеки, який забезпечує виконання кредитних зобов'язань, які виражені в іноземній валюті.

Водночас, ТОВ "Кей-Колект" (колишні колектори УкрСиббанку, яких викупив юрист та партнер Олексій Дідковський з юридичної фірми Астерс), стало масово надсилати боржникам та іпотекодавцям через нотаріусів вимоги про погашення заборгованості та повідомлення, що у разі непогашення боргу, здійснять продаж предмета іпотеки від свого імені.

До цього часу, ця конторка, в активі якої була більшість іпотечних кредитів у валюті, справно витримувала дію мораторію і не застосовувала безсовістних методів стягнення боргу як інші фінансові установи (наприклад сюжет про те як Приватбанк здійснював виселення).

Але не витримав і Кей-Колект. На різних юридичних форумах стала з'являтися інформація про надсилання іпотекодавцям повідомлення про можливий продаж їх майна:

На юридичних форумах, фейсбуці, стали з'являтися повідомлення, що Кей-Колект не тільки погрожує, а й реалізує свої наміри - дійсно відчужуючи предмет іпотеки стороннім особам (наприклад відеосюжет про виселення 1 та виселення 2).

Аналізуючи правомірність таких дій, необхідно розуміти, що згідно ч. 3 статті 33 Закону України “Про іпотеку”, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч.3 статті 36, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, фактично є примусовим відчуженням майна без згоди власника.

Отже, якщо згідно договору іпотеки, передбачена можливість задоволення вимог іпотекодержателя згідно договору, вона практично реалізується. Нижче, пункт стандартного іпотечного договору з УкрСиббанком, який надає право продажу:

Водночас, у відповідності до пункту 1 Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, протягом дії цього Закону:
   1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
   таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
   загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;
   2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки);
   3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Згідно висновку, викладеного у постанові Верховного суду України від 27.05.2015р. №6-57цс15, Законом № 1304-VII мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) предмет іпотеки (застави).

Отже, укладення ТОВ “Кей-Колект” як іпотекодержателем від свого імені з будь-якими особами договору купівлі-продажу предмету іпотеки протягом дії мораторію - заборонено чинним законодавством.

Не зважаючи на це, деякі "особливо наближені" до компанії нотаріуси все ж можуть оформити договір купівлі продажу, тому, пропонуємо наступний план контрдій:

1. Невідкладно направити нотаріусу, що надіслав вимогу, Міністру юстиції України, начальнику Головного управління юстиції за місцем знаходження нотаріуса, заяву наступного змісту:

Приватному нотаріусу __________

Міністру юстиції України

Начальнику Головного управління юстиції у м. _____

ЗАЯВА

     Мною було отримано рекомендований лист за підписом приватного нотаріуса КМНО ____________ про направлення на мою адресу як іпотекодавця заяви ТОВ “Кей-Колект” від __________2015р. із повідомленням про невиконання зобов'язань по кредитному договору №______________ від ________2007р., прохання повернути заборгованість, а в іншому випадку буде звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі. 
     У зв'язку з цим, повідомляю приватного нотаріуса про те, що між __________ та __________ був укладений кредитний договір №______________ від ________2007р. про надання споживчого кредиту в розмірі ___________ доларів США. 
     На забезпечення виконання зобов'язань мною був укладений договір іпотеки про передачу в забезпечення квартири №____ по вул. ______, буд. №____ в м. ______  загальною площею _____ кв. метрів. 
     В той же час, згідно тексту вимоги ТОВ “Кей-Колект”, сума заборгованості до сплати нарахована у гривнях, що не передбачено кредитним договором №______________ від ________2007р., згідно тексту якого, засобом платежу є долар США. Сплата ж в іншій валюті, що вимагає ТОВ “Кей-Колект” є порушенням умов договору. Вимог про сплату будь-яких коштів у валюті кредитного договору направлено не було. 
     Також, згідно ч.3 ст. 33 Закону України “Про іпотеку”, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
     Згідно ч.3 ст. 36 Закону України “Про іпотеку”, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
     Отже, продаж предмету іпотеки, від свого імені будь-якій особі, про яке заявлено ТОВ “Кей-Колект” в заяві від ______2015р., є зверненням стягнення на предмет іпотеки - примусовим відчуженням без згоди власника . 
     Згідно пункту 1 Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, протягом дії чого Закону, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України “Про заставу” та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України “Про іпотеку”, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
     Згідно висновку викладеного у постанові Верховного суду України від 27.05.2015р. №6-57цс15, Законом № 1304-VII мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) предмет іпотеки (застави). 
     Позичальник отримав споживчий кредит в іноземній валюті, забезпеченням якого виступила квартира №____ по вул. ______, буд. №____ в м. ______  загальною площею _____ кв. метрів. 
     Я постійно проживаю у цій квартирі, що підтверджується реєстрацією, іншого житла я не маю, що підтверджується ___________________ від ________ 2015р.
     У звязку з цим, укладення ТОВ “Кей-Колект” як іпотекодавцем від свого імені з будь-якими особами договору купівлі-продажу предмету іпотеки - заборонено чинним законодавством.

     На підставі викладеного, прошу не вчиняти будь-яких дій щодо можливого нотаріального посвідчення правочинів про відчуження від імені ТОВ “Кей-Колект” квартири  №____ по вул. ______, буд. №____ в м. ______ .

    Додаток: перелік документів.

2. Не чекаючи свідомого виконання нотаріусом вимог Закону, здійснити арешт майна (накласти заборону на відчуження) через будь-який формальний позов "дружнього" кредитора до власника нерухомого майна. Це унеможливить посвідчення нотаріусом будь-яких договорів з іпотечним майном.


*усі фото взято з відкритих джерел мережі Інтернет.

Меморандум на одному прикладі

Наче святкуючи перемогу над окупантом, Національний банк України розмістив новину із гучною назвою “Почав діяти Меморандум щодо врегулювання питання реструктуризації споживчих кредитів в іноземній валюті”.

Одна із знайомих, що має кредит в іноземній валюті та не зважаючи на рішення суду про стягнення, впродовж декількох років успішно протистоїть банку, здійснила розрахунок, що з цього вийде та чи вигідно це їй.

І так, Меморандум висуває головні критерії, за якими проводиться реструктуризація заборгованості, а саме:

1. Реструктуризації підлягає кредит загальна сума несплачених зобов’язань за основною сумою заборгованості, відсотками та комісіями за кредитом загалом не перевищує 2,5 млн. гривень за офіційним курсом гривні до іноземних валют станом на 1 січня 2015 року та строк повернення якого станом на 01.01.2014р. не настав.

2. За кредитом відсутня непогашена прострочена заборгованість станом на 01.01.2014 або її врегулювання до моменту реструктуризації.

3. Кредит отримано позичальником на придбання житлової нерухомості, яка є єдиним житлом позичальника і в якому він станом на 01.01.2014 зареєстрував своє місце проживання (умова щодо реєстрації не поширюється на кредити під заставу майнових прав на житлову нерухомість).

Станом на 01.01.2015 рік заборгованість за тілом кредиту та відсотками склала близько 150 тис. доларів США, що в перерахунку на гривну дорівнює 2.364.000 грн., це є якраз та сума, що підпадає під дію Меморандуму. Будинок перебуває в іпотеці та є єдиним житлом позичальниці де вона і зареєстрована, навіть підпадає під поняття соціальне житло (пункт 4 Меморандуму), оскільки має площу менше ніж 120 кв.м.

Те, що станом на 01.01.2014 була заборгованість та строк повернення кредиту вже настав (вимога про дострокове повернення та задоволений судовий позов) не є настільки велика проблема при згоді усіх сторін на реструктуризацію.

Сама реструктуризація згідно Меморандуму здійснюється наступним чином:

- заборгованість за споживчим кредитом (заборгованість за основною сумою кредиту та нарахованими, але не сплаченими процентами) перераховується по офіційному курсу Національного банку України на день проведення реструктуризації.

Припустимо, що банк перерахував суму заборгованості за сьогоднішнім курсом, що склало 3.104.730 грн. (станом на 18.05.2015р. курс склав 20,6982 грн. за 1 долар США) 

- по кредитним договорам, забезпеченням по яких виступає соціальне житло, банк зобов’язаний здійснити прощення 50% реструктуризованої заборгованості.

Прощенню підлягає сума в розмірі 50% = 1.552.365 грн. На цю суму прощення по кредиту банк встановлює фіксовану процентну ставку у розмірі 0,01 (нуль цілих і одна сота) процентів річних, яка підлягає сплаті позичальником в кінці строку споживчого кредиту разовим платежем. На суму заборгованості 1.552.365 грн. встановлюється відсоткова ставка в розмірі 0,01% річних, яка сплачується в кінці строку споживчого кредиту. Це буде складати 1.552.365 грн. Х 0,01% річних Х 16 років = 2483,784 грн. 

 - на різницю між сумою заборгованості за споживчим кредитом, перерахованої по офіційному курсу Національного банку України на день проведення реструктуризації та сумою прощення по кредиту, банк встановлює фіксовану процентну ставку у розмірі не більшому, ніж зазначеному в договорі споживчого кредиту в іноземній валюті на момент видачі валютного кредиту, та не підвищує її упродовж трьох років з моменту реструктуризації.

На іншу суму заборгованості в розмірі 1.552.365 грн. встановлюється відсоткова ставка 11,5% річних (саме така передбачена в кредитному договорі) на строк три роки. Початковий платіж за відсотками на місяць буде починатися з суми в розмірі 14876,83 грн., а сама заборгованість буде сплачуватися рівними платежами щомісячно в розмірі 8085 грн. 

Отже, щоб погодитись на умови Меморандуму, моїй знайомій необхідно мати заробітну плату в розмірі більше тисячі доларів США, яка гарантовано буде виплачуватися на протязі трьох років, а подальшому ще й вище, бо відсоткова ставка буде на рівні не менше 20% річних. В даному випадку, у знайомої постало лише одне питання — де знайти таку роботу?