Чи має право іпотекодержатель продати предмет іпотеки під час дії мораторію? На прикладі Кей-Колекту.

З минулого року, у відповідності до положень Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” діє мораторій на звернення стягнення на предмет іпотеки, який забезпечує виконання кредитних зобов'язань, які виражені в іноземній валюті.

Водночас, ТОВ "Кей-Колект" (колишні колектори УкрСиббанку, яких викупив юрист та партнер Олексій Дідковський з юридичної фірми Астерс), стало масово надсилати боржникам та іпотекодавцям через нотаріусів вимоги про погашення заборгованості та повідомлення, що у разі непогашення боргу, здійснять продаж предмета іпотеки від свого імені.

До цього часу, ця конторка, в активі якої була більшість іпотечних кредитів у валюті, справно витримувала дію мораторію і не застосовувала безсовістних методів стягнення боргу як інші фінансові установи (наприклад сюжет про те як Приватбанк здійснював виселення).

Але не витримав і Кей-Колект. На різних юридичних форумах стала з'являтися інформація про надсилання іпотекодавцям повідомлення про можливий продаж їх майна:

На юридичних форумах, фейсбуці, стали з'являтися повідомлення, що Кей-Колект не тільки погрожує, а й реалізує свої наміри - дійсно відчужуючи предмет іпотеки стороннім особам (наприклад відеосюжет про виселення 1 та виселення 2).

Аналізуючи правомірність таких дій, необхідно розуміти, що згідно ч. 3 статті 33 Закону України “Про іпотеку”, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч.3 статті 36, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, фактично є примусовим відчуженням майна без згоди власника.

Отже, якщо згідно договору іпотеки, передбачена можливість задоволення вимог іпотекодержателя згідно договору, вона практично реалізується. Нижче, пункт стандартного іпотечного договору з УкрСиббанком, який надає право продажу:

Водночас, у відповідності до пункту 1 Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, протягом дії цього Закону:
   1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
   таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
   загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;
   2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки);
   3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Згідно висновку, викладеного у постанові Верховного суду України від 27.05.2015р. №6-57цс15, Законом № 1304-VII мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) предмет іпотеки (застави).

Отже, укладення ТОВ “Кей-Колект” як іпотекодержателем від свого імені з будь-якими особами договору купівлі-продажу предмету іпотеки протягом дії мораторію - заборонено чинним законодавством.

Не зважаючи на це, деякі "особливо наближені" до компанії нотаріуси все ж можуть оформити договір купівлі продажу, тому, пропонуємо наступний план контрдій:

1. Невідкладно направити нотаріусу, що надіслав вимогу, Міністру юстиції України, начальнику Головного управління юстиції за місцем знаходження нотаріуса, заяву наступного змісту:

Приватному нотаріусу __________

Міністру юстиції України

Начальнику Головного управління юстиції у м. _____

ЗАЯВА

     Мною було отримано рекомендований лист за підписом приватного нотаріуса КМНО ____________ про направлення на мою адресу як іпотекодавця заяви ТОВ “Кей-Колект” від __________2015р. із повідомленням про невиконання зобов'язань по кредитному договору №______________ від ________2007р., прохання повернути заборгованість, а в іншому випадку буде звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі. 
     У зв'язку з цим, повідомляю приватного нотаріуса про те, що між __________ та __________ був укладений кредитний договір №______________ від ________2007р. про надання споживчого кредиту в розмірі ___________ доларів США. 
     На забезпечення виконання зобов'язань мною був укладений договір іпотеки про передачу в забезпечення квартири №____ по вул. ______, буд. №____ в м. ______  загальною площею _____ кв. метрів. 
     В той же час, згідно тексту вимоги ТОВ “Кей-Колект”, сума заборгованості до сплати нарахована у гривнях, що не передбачено кредитним договором №______________ від ________2007р., згідно тексту якого, засобом платежу є долар США. Сплата ж в іншій валюті, що вимагає ТОВ “Кей-Колект” є порушенням умов договору. Вимог про сплату будь-яких коштів у валюті кредитного договору направлено не було. 
     Також, згідно ч.3 ст. 33 Закону України “Про іпотеку”, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
     Згідно ч.3 ст. 36 Закону України “Про іпотеку”, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
     Отже, продаж предмету іпотеки, від свого імені будь-якій особі, про яке заявлено ТОВ “Кей-Колект” в заяві від ______2015р., є зверненням стягнення на предмет іпотеки - примусовим відчуженням без згоди власника . 
     Згідно пункту 1 Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, протягом дії чого Закону, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України “Про заставу” та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України “Про іпотеку”, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
     Згідно висновку викладеного у постанові Верховного суду України від 27.05.2015р. №6-57цс15, Законом № 1304-VII мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) предмет іпотеки (застави). 
     Позичальник отримав споживчий кредит в іноземній валюті, забезпеченням якого виступила квартира №____ по вул. ______, буд. №____ в м. ______  загальною площею _____ кв. метрів. 
     Я постійно проживаю у цій квартирі, що підтверджується реєстрацією, іншого житла я не маю, що підтверджується ___________________ від ________ 2015р.
     У звязку з цим, укладення ТОВ “Кей-Колект” як іпотекодавцем від свого імені з будь-якими особами договору купівлі-продажу предмету іпотеки - заборонено чинним законодавством.

     На підставі викладеного, прошу не вчиняти будь-яких дій щодо можливого нотаріального посвідчення правочинів про відчуження від імені ТОВ “Кей-Колект” квартири  №____ по вул. ______, буд. №____ в м. ______ .

    Додаток: перелік документів.

2. Не чекаючи свідомого виконання нотаріусом вимог Закону, здійснити арешт майна (накласти заборону на відчуження) через будь-який формальний позов "дружнього" кредитора до власника нерухомого майна. Це унеможливить посвідчення нотаріусом будь-яких договорів з іпотечним майном.


*усі фото взято з відкритих джерел мережі Інтернет.